Многие СНТ и дачные кооперативы создавались в советский период, когда не было частных прав на земельные участки и вся они принадлежали государству. Проблем тогда с проездом ни у кого не возникало. Сейчас, когда ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком бесплатно можно переоформить на право собственности, многие СНТ так и поступают. В собственность оформляются как частные земельные участки, принадлежащие физическим лицам, так и земельные участки общего пользования. расположенные под дорогами, проездами, водокачками, трансформаторами и т.д.
После оформления права собственности на земельные участки, правление СНТ ставит вопрос об установке шлагбаума или иным способом загораживает проезд для садоводов, которые не являются членами этого СНТ или кооператива.
После того, как проезд к участку перекрыт, иной возможности добраться до него не существует, встает вопрос об установлении сервитута.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)(п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Нарушение ответчиком прав истца (например, совершение ответчиком действий, ограничивающих или затрудняющих доступ истца к имуществу) не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11).